住宅ローンが残っている不動産の財産分与についての考え方とは

離婚の際の財産分与において,多くの場合一番大きな財産となるのが,マイホームです。

住宅ローンが残っているケースも多く,その場合には,様々な問題が発生する可能性があります。

住宅ローンの残高と住宅の価値との関係や,住み続けたい人がいるのか,また,住宅ローンの名義はどのようになっているのかなど,様々な条件によって,とるべき道も変わってきます。

この記事では,住宅ローンと財産分与の関係について,基本的な事項を説明していきます。

住宅ローンは財産分与の対象となるか

そもそも,財産分与とは,夫婦が婚姻中に協力して築き上げた財産を,離婚する際又は離婚後に分けることをいいます。

財産分与の対象となる財産は,婚姻中に夫婦が協力して得た財産(「共有財産」)ですが,ここでいう財産には,プラスのものだけではなく,債務などのマイナスのものも含まれます。

したがって,婚姻期間中に組んだ住宅ローンも,財産分与の対象となるのが原則です。

もっとも,実務的には,一般に,プラスの財産とマイナスの財産がある場合には,資産額から債務額を差し引いて,残ったものを財産分与の対象にするという方法がとられています。債務しかない場合に,債務のみを財産分与の対象とすることはないのです。

そして,住宅ローンの残る住宅については,住宅ローンの残額の方が住宅の価値よりも大きい場合には,清算すべきプラスの財産はないとして,住宅ローンは財産分与の対象とされないのが一般的です。

売却するのかどちらかが住み続けるのかを決める

夫婦の共有財産である持ち家がある場合には,まず,売却してしまうのか,それとも,どちらかが住み続けるのかを決める必要があります。

その際には,住宅ローンの残高の確認と,現時点での不動産の価値を査定などによって確認をする必要があります。そのうえで,離婚後の夫婦それぞれと子供の生活を考え,自宅を残すべきなのかどうかを判断することになります。

どちらかが家を引き取る場合に誰がローンを支払うのか

住宅ローンの名義が夫婦の片方のみになっている場合,住宅ローンの名義人になっている方(夫の場合が多い)が自宅を取得する場合には,住み続ける人が住宅ローンを支払い続けることで特に問題がない場合が多いでしょう。

この場合,不動産の価値から住宅ローンの残額を引いても不動産の価値が残るような場合には,その半分の金銭を,自宅を取得する側が,そうでない側に支払わなければならないことがあります

一方,住宅ローンの名義人でない方が財産分与によって自宅を取得するような場合には,住宅ローンの支払いをどうするのか問題になります。自宅を取得する側が住宅ローンを支払うという条件にしたいと考えることが多いとは思いますが,住宅ローンの債務者を変更するためには,借入先の銀行等の承諾が必要になってきますので,自由に変更できるわけではありません。

その場合には,債権者との関係では,名義人が返済を続けるという形をとり,実際には自宅を取得した側がその分を負担するなどという方法を取らざるを得ないこともあります。そのようなケースでは,後からのトラブルを避けるために,きちんとして取り決めをしておくこと,それを書面に残しておくことが大切です。

アンダーローンの場合は売却して現金を分けることができる

住宅ローンのある不動産の状態には,2つの状態が考えられます。

アンダーローン状態と,オーバーローン状態です。

アンダーローン状態とは,不動産の価値が住宅ローンの残高を上回っている状態のことをいいます。

オーバーローン状態とは,その逆で,住宅ローンの残高の方が不動産の価値よりも大きい状態です。

アンダーローンの場合には,売却して残った現金を半分に分けるというのが,簡単な財産分与の方法となります。

もちろん,売却せずにどちらかが取得するという方法をとることもあり得ますが,その場合には,前述のように,ローンを誰が負担するのか,不動産の名義はどうするのかなどといった問題が発生することになります。

オーバーローンの場合はどうなるのか

先に説明したように,オーバーローンの場合は,住宅の価値はゼロということになり,基本的に,財産分与の対象とはされません。また,債務のみを財産分与の対象とすることもありませんので,この場合の住宅ローンが財産分与の対象となることは通常ありません。

この場合に,一番よく考えられる方法は,住宅ローンの名義人が住宅をそのまま所有し住み続ける(ローンも支払い続ける)というものです。

注意しなければならないのは,夫婦のどちらかが住宅ローンの名義人でも,片方が連帯債務者になっているような場合です。

この場合,住宅ローンの名義人が住宅ローンの支払いを滞るようなことになると,住宅を取得せず住んでもいない方にまで請求がきてしまうことがあるのです。

債権者と交渉をして,連帯債務者から脱退するのが一番よいのですが,債権者が承諾してくれないケースもあります。このような場合には,自宅を取得し住み続ける側が,住宅ローンを支払わずに片方に迷惑をかけた場合の損害賠償義務を定めておくなど,あらかじめ取り決めをしておく必要があります。

住宅ローンが残っている不動産がある場合には弁護士にご相談ください

このように,夫婦の共有財産の中に住宅ローンが残る不動産がある場合の財産分与の方法には,複数の選択肢があり,とても複雑です。この記事で触れたこと以外にも,問題になり得る点はまだあります。

また,住宅以外の財産や債務も存在することも多いでしょうから,財産分与の問題をきちんと解決することは,容易ではありません。

ですから,住宅ローンが残っているなどして,財産分与で問題になりそうな場合には,早めに弁護士にご相談いただくことをおすすめします。

弁護士は,依頼者ができる限り有利な条件で合意ができるようにサポートしますし,のちのトラベルを防止するための書面の作成も行います。

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